住宅ローンが残る家の不動産売却を行う際のポイントと注意点 | 東広島市の不動産売却ガイド

東広島市で住宅ローンが残る不動産を売却する際、抵当権の抹消手続きが重要です。売却前に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却前の残高確認や相場の把握も重要で、特に離婚や住み替えでは注意が必要です。

住宅ローンが残る不動産売却で必要なこと

住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが住宅売却の際に必須です。売却価格がローン残高を上回るか確認することも重要で、現実的な価格設定が求められます。

◇抵当権の抹消 

住宅ローンが残っている場合、家には「抵当権」が設定されています。抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関が家を担保として押さえている権利のことです。 

売却する際には、この抵当権を抹消しなければなりません。そのためにはまず、住宅ローンを完済する必要があります。つまり、売却によって得た資金でローンを完済し、その後に抵当権を抹消する手続きを進めるのが一般的な流れです。 

抵当権が残ったままだと、買主に家の所有権を引き渡すことができないため、抹消は必須の手続きとなります。

◇売却前の確認が重要 

住宅ローンが残っている場合、まず確認すべきは残高です。売却価格が住宅ローンの残高を上回るかどうかを把握することが、今後の売却手続きに大きく関わります。

売却価格が残高を上回る場合は、ローンを完済しても手元に資金が残るため、問題なく売却が進められます。しかし、残高を下回る場合は、オーバーローンと呼ばれる状態となり、別の対策が必要です。 

また、周辺の不動産の相場を確認し、現実的な売却価格を設定することも重要です。市場価格を無視した価格設定では、売却が長引き、経済的な負担が増加する可能性があるため、慎重な査定が必要です。

オーバーローンとアンダーローン

オーバーローンの場合、売却価格が住宅ローンの残高を下回ります。このため、売却だけではローン全額を返済できず、差額を補うための追加資金が必要となります。

◇オーバーローンの場合 

オーバーローンの場合、売却価格が住宅ローンの残高を下回るため、売却だけではローンの全額を返済することができません。この場合、差額を補うための追加資金が必要です。 

金融機関に相談して追加融資を受けるか、自己資金で不足分を補う方法が一般的です。また、金融機関によっては、残高が売却価格を下回る状態でも、売却を許可する「任意売却」という手段が取れる場合もありますが、その際には金融機関の同意が必要です。 

任意売却では、売却後に残ったローンの一部を分割で返済することができる場合がありますが、信用情報に影響が出る可能性があるため、慎重な判断が求められます。

◇アンダーローンの場合 

アンダーローンの場合、売却価格が住宅ローンの残高を上回ります。このため、売却後に残った資金を他の用途に利用できるというメリットがあります。 

この場合、住宅ローンを売却価格で完済し、残りの資金を新居の購入資金や引越し費用に充てることが可能です。また、アンダーローンの状態であれば、売却手続きがスムーズに進むことが多く、任意売却や追加融資の手続きが不要です。 

ただし、売却にかかる諸費用や税金などを考慮して、手元に残る資金を慎重に計算することが重要です。

住宅ローンが残っている場合ケース別の注意点

離婚によって不動産を売却する際は、財産分与やローン名義が重要な課題となります。適切な手続きを進めないと後々のトラブルにつながるため、注意が必要です。

◇離婚 

離婚によって不動産を売却する場合、夫婦間での財産分与やローンの名義が大きな課題となります。共有名義で住宅ローンを組んでいる場合、離婚後にどちらがローンを引き継ぐかを明確にする必要があります。 

また、名義人がローンを払い続けることが難しい場合は、売却してローンを完済するか、他の金融機関に相談して名義変更や条件変更を行うことが考えられます。 

離婚時に不動産を売却する場合、適切な分与方法やローンの扱いを決めないまま進めると、後々のトラブルの原因になる可能性があるため、弁護士や不動産会社と相談しながら慎重に進めることが求められます。

◇住み替え 

住み替えを理由に不動産を売却する場合も、ローンの残高や売却価格が重要なポイントとなります。現在の家を売却して新居を購入する際、ローンの残高を完済できるかどうかで住み替えの計画が大きく変わります。 

もし、オーバーローンの状態で住み替えを進める場合は、新居の購入資金に影響が出るため、住み替えのスケジュールやローンの返済計画をしっかりと立てる必要があります。 

また、住み替えに伴う売却では、購入と売却のタイミングを調整することが重要です。新居の購入が先行すると、現在の家が売却できるまで二重でローンを支払う必要が生じる可能性があるため、売却活動と購入活動を同時に進めることが理想的です。

不動産売却成功のポイント

不動産を売却する際には、さまざまな諸費用が発生します。これらの費用を把握しておくことで、予想外の出費を防ぐことができます。

◇売却時にかかる諸費用の把握 

不動産売却には、仲介手数料や抵当権抹消費用、登記費用など、さまざまな諸費用がかかります。また、住宅ローンが残っている場合には、一括返済の手数料が発生することがあります。 

この手数料は金融機関によって異なりますが、一般的には借入残高に応じた額が請求されることがあります。特に、一括返済の際には、借入残高以上の金額が請求されることもあり、これには手数料や違約金が含まれる場合があります。 

これらの費用をあらかじめ把握しておくことで、予想外の出費を防ぐことができます。

◇確定申告が必要 

不動産売却で利益が出た場合、確定申告を行い、譲渡所得税を納める必要があります。特に、住宅ローンを完済した後に売却利益が発生した場合、この譲渡所得税が発生します。 

ただし、一定の条件を満たせば、譲渡所得税の軽減措置や特別控除が適用されるため、事前に税理士や不動産会社に相談し、適切な手続きを行うことが重要です。 

確定申告を忘れると、後でペナルティが課される可能性があるため、売却後の手続きもしっかりと進めることが求められます。

◇スケジュールの余裕を持つ 

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、スケジュールの余裕を持つことが非常に重要です。売却活動には時間がかかることが多く、買主が見つかるまで数か月を要することも珍しくありません。 

また、売却が成立しても、引渡しやローンの精算など、手続きが完了するまでにさらに時間がかかる場合があります。そのため、余裕を持ったスケジュールを立て、無理なく売却活動を進めることが成功への鍵となります。

東広島市における住宅ローンが残る不動産の売却では、抵当権の抹消手続きが成功の鍵となります。住宅ローンを完済し、その後に抵当権を抹消する必要があります。売却価格が残高を上回るアンダーローンのケースではスムーズに手続きが進みますが、売却価格が残高を下回るオーバーローンの場合は追加資金が必要です。

売却前に残高の確認や周辺不動産の相場を把握することが重要です。また、離婚や住み替えの場合には、ローンの返済方法や売却後の生活に影響を与えるため、事前の準備が不可欠です。計画的に進めることでトラブルを避けることができます。

不動産売却を成功させるには、売却時の諸費用の把握や確定申告の手続きが必要です。特に、住宅ローンが残っている場合は、売却活動に時間がかかるため、スケジュールに余裕を持つことが重要です。計画的な準備が成功の秘訣です。