相続不動産は現金化した方が良い？節税の観点から見る不動産売却 | 東広島市の不動産売却ガイド

相続不動産の分割方法には、現物分割、代償分割、共有分割の3つがあります。現物分割は不動産をそのまま分ける方法で、公平な調整が求められます。代償分割は相続人の一人が不動産を取得し、他の相続人に対して金銭などで補償する方法です。共有分割は全員で不動産を共有する方法ですが、管理や運営が複雑化します。

不動産をそのまま分割する際には、相続人間の対立や管理の問題が発生しやすくなります。換価分割は不動産を売却して現金化し、相続人に分配する方法で、公平な分割がしやすく、相続税の納税資金も確保しやすい利点があります。

また、不動産を相続してから売却することで、評価額が低くなるため、相続税の負担を軽減できます。特に、小規模宅地等の特例を利用すると、相続した土地の評価額を大幅に減額でき、さらに節税効果が期待できます。

相続不動産はどう分ける？

不動産の相続において、財産をどのように分けるかは重要な課題です。ここでは、「現物分割」、「代償分割」、「共有分割」の3つの主要な方法について説明します。

◇現物分割

相続財産をそのままの形で分割する方法です。例えば、ひとつの土地を物理的に区分けする、あるいは２つの不動産を１人ずつに分けて相続する方法があります。分割後の不動産の価値や利用可能性に差が生じることもあるため、相続人間で公平性を保つためには慎重な調整が必要です。

◇代償分割

相続人の１人が不動産全体を取得し、その代わりに他の相続人に対して金銭や他の財産を支払う方法です。例えば、家族の誰かがそのまま実家に住み続ける場合、この方法が適しています。代償金の額については、公平を期すために不動産の市場価値を正確に評価することが重要です。

◇共有分割

不動産を相続人全員で共有する方法です。この方法では、不動産を物理的に分割することなく、全員が共同所有者となります。共有分割の特徴は、不動産の一部を売却することなく所有し続ける点にありますが、その一方で管理や運営に関する意思決定が複雑化する可能性があるため注意が必要です。

相続人全員の同意が必要な場面が増えるため、意見の不一致が生じやすく、共有状態が長期化すると管理上の問題が生じることもあります。

不動産のまま分割するときの問題点

不動産をそのまま分割する際には、さまざまな問題が生じやすく、相続人間のトラブルにつながることがあります。

◇現物分割や共有分割は揉めやすい

現物分割は、不動産を物理的に分割する方法ですが、土地や建物の形状や大きさ、不動産そのものの価値によっては公平な分割が難しい場合もあるでしょう。そのため、誰がどのくらい相続するかで対立が生まれやすく、相続人間で揉め事が生じる可能性が高くなります。

共有分割の場合も問題が発生しやすいです。不動産を共有するということは、すべての相続人がその不動産の一部を所有することになりますが、管理や運営に関する意思決定が複雑化します。

例えば、不動産を売却する際には全員の同意が必要となる場合が多く、意見の不一致が原因で意思決定が難航することもあるのです。

また、共有状態が続くと、修繕や維持管理に関する費用負担の分担や、使用方法についての意見の食い違いが生じる点も問題です。

◇代償分割

代償分割における代償金は、不動産の市場価値を正しく評価し、それにもとづいて正確に算出する必要があります。また、代償金を支払う相続人がその資金を調達できるかどうかも重要な要素です。資金調達が困難な場合、代償分割が実現しない可能性があります。

相続不動産を現金で分割する方法もある

不動産の相続において、相続人間で財産を公平に分けるための方法の1つに「換価分割」があります。以下では、換価分割の仕組みとその利点について説明します。

◇換価分割

換価分割は、不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人間で分配する方法です。この方法は、相続人全員が不動産の現物ではなく現金を受け取ることができるため、分割が非常にシンプルになります。また、市場価値をもとに不動産売却価格が決定されるため、相続人間での価値の偏りも避けられるのです。

◇公平に分割しやすい

換価分割が公平な分割を実現しやすい理由は、現金の価値が明確であり、分割が容易だからです。現金であればその価値は一定であり、各相続人が納得できる形で相続を完了できます。

換価分割の大きな利点の1つは、相続税の納税資金を容易に確保できる点です。不動産を売却して現金化するため、その売却代金から相続税を支払うことができ、相続人が個別に資金を用意する負担が発生しません。

また、換価分割は相続税の節税対策としても有効となります。これは、不動産の評価額よりも現金の額が少なくなるため、相続税の課税額が低くなる場合が多いからです。そのため、節税効果が期待できます。

節税したい場合は土地で相続してから売却

納税額を節税したい場合は、土地を相続してから売却することに利点があります。理由を以下で説明します。

◇相続税の節税が可能

土地を相続してから売却する場合、不動産の相続税評価額は時価の一定割合で算定されます。これにより、不動産の時価が現金の額よりも低く評価されるため、相続税の課税額が低くなるのです。具体的には、以下のような比較が考えられます。

・現金で相続した際の相続税：現金の額に対する相続税
・土地で相続してから売却した際の相続税：土地の相続税評価額に対する相続税

通常、土地の相続税評価額は時価の約70～80%程度とされるため、現金で相続した場合と比較して相続税が節税されることが期待できます。

◇小規模宅地等の特例でさらに節税が可能

さらに節税効果が期待できるのが、小規模宅地等の特例です。小規模宅地等の特例は、特定の条件を満たす小規模な宅地や農地に適用される特別な税制です。この特例を利用すると、相続した土地の評価額を最大80%減額できます。特例の要件については、東広島市役所のホームページなどをチェックするとよいでしょう。

相続不動産の分割方法は、現物分割、代償分割、共有分割の3つがあります。

現物分割は不動産をそのまま分ける方法で、公平な調整が必要です。代償分割は相続人の一人が不動産全体を取得し、他の相続人に金銭などで補償する方法、共有分割は全員で不動産を共有する方法です。しかし、いずれも不動産をそのまま分割する際には、対立が生じやすく、管理や運営に関する問題も発生しやすくなります。

そこで、不動産を売却し現金化して分配する換価分割も有効です。この方法は公平な分割がしやすく、相続税の納税資金も確保しやすいメリットがあります。また、節税効果も期待できます。不動産を相続してから売却することで、評価額が低くなるため、相続税の負担が軽減される可能性があります。

特に、小規模宅地等の特例を利用すると、さらに節税効果が高まります。この特例を活用することで、相続した土地の評価額を大幅に減額することができます。