【2024年攻略法】知らないと損！東広島不動産売却で発生する税金と控除の落とし穴 | 東広島市の不動産売却ガイド

不動産を売却する際には、印紙税、譲渡所得税、住民税の3種類の税金が発生します。印紙税は契約時、譲渡所得税は翌年の確定申告時、住民税はその年の6月以降に支払います。譲渡所得税は所有期間によって税率が異なり、短期39%、長期20%です。3,000万円の特別控除や特定の居住用財産の買換え特例、相続した空き家の特別控除などの特例を利用すると税負担が軽減されます。

不動産売却で発生する税金の種類と重要な控除ポイント

東広島市で不動産を売却する際には、さまざまな税金が発生します。一般的に印紙税、譲渡所得税、住民税があり他の所得とは別に計算され、種類ごとに支払いのタイミングが異なります。そのため、それぞれの税金の概要と支払い時期を理解することが重要です。

【必見】不動産売却で支払う3つの主要税金

不動産売却時に支払う税金は印紙税、譲渡所得税、住民税の3つです。契約金額に応じて不動産売買契約書に収入印紙を貼付し、売主と買主がそれぞれ印紙代を負担します。譲渡所得税と住民税は、他の所得と区分して課される「分離課税」です。これらの税金は売却利益が出た場合にのみ支払われ、損失が出た場合は支払う必要がありません。

【チェック】税金計算と支払いのタイミング

不動産売却に伴う税金は、他の所得とは別に計算され、税金の種類ごとに支払いのタイミングが異なります。印紙税は不動産売買契約の締結時に支払います。

譲渡所得税は、売却した翌年の確定申告時に納付し、申告期間は一般的に2月16日から3月15日です。住民税は翌年の6月以降に支払いを行います。自治体によっては一括払いで割引が適用される場合もあるため、状況に応じて確認をしましょう。

印紙税の正しい支払い方法と注意点

税金の計算方法と支払うタイミングは、不動産売却において非常に重要です。印紙税、譲渡所得税、住民税のそれぞれは、計算方法や支払うタイミングが異なります。そのため、税金の支払い時期を理解し、正確に納税することで、予期せぬトラブルを避けることができるでしょう。

印紙税

不動産売買契約時に支払う印紙税は、契約金額に応じて異なる税率が適用されます。支払う税額は、契約書に貼付する収入印紙の金額で決まり、契約締結時に支払います。収入印紙を貼らなかったり、消印を忘れたりすると過怠税が課される可能性があるため、慎重に手続きを行いましょう。

印紙税は不動産会社や郵便局、法務局で購入できます。地域によって税率や金額が異なるため、詳細は地方税法を確認するか、税務署に相談することを推奨します。

譲渡所得税

譲渡所得税を支払うタイミングは、不動産を売却した翌年の確定申告時です。一般的な確定申告の受付期間は2月16日から3月15日までです。譲渡所得税は、不動産を売却して利益が発生したときにかかる税金で、利益が発生しない場合にはかかりません。

また、3,000万円の特別控除を利用できる場合は、所得額を圧縮でき、税金がかからない可能性があります。譲渡所得税は、所得税と住民税の合計額を指し、収入金額から取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いた課税譲渡所得に対して課税されます。

住民税

住民税は、一般的に翌年の6月以降に支払う税金で、給与所得者の場合、6月以降の給与から天引きされます。個人事業主などは6月に届く納付書で年4回（6月、8月、10月、翌年1月）に分けて支払います。一括払いすると割引が適用される自治体もあるため、事前に確認しておきましょう。

住民税は都道府県および市区町村に納付し、所得税と同様に不動産の所有期間により税率が異なります。所有期間が5年を超える長期譲渡所得は5%、5年以下の短期譲渡所得は9%です。

譲渡所得税の税率は所得期間によって変わる

画像出典：フォトAC

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。短期譲渡所得は高い税率が適用され、長期譲渡所得は低い税率が適用されます。さらに、所有期間が10年を超える居住用財産の譲渡には特例があり、税率を大幅に軽減することが可能です。

【基礎知識】短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い

短期譲渡所得は、所有期間が5年以内の不動産を売却した際に発生する所得です。具体的には、取得日から数えて譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合、利益に対する税金は短期譲渡所得として計算されます。

一方、長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える不動産を売却した場合に適用されます。税率は短期譲渡所得が39％（所得税30％＋住民税9％）、長期譲渡所得が20％（所得税15％＋住民税5％）です。

【必須】譲渡所得税の税率と控除の活用法

譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、所有期間が5年以内の場合、税率は39％が適用されます。これに対し、所有期間が5年を超える場合、税率は20％です。

さらに、所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡する際には軽減税率の特例が適用され、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については税率が14.21％まで下がります。所有期間が長いほど税金面で有利になります。

税金を賢く節約するための控除と特例

不動産を売却する際、税金の控除や特例を知っておくことは非常に重要です。これらの知識を活用すれば、譲渡所得税や住民税の負担を大幅に軽減できます。

【節税対策】居住用財産の3,000万円特別控除の利用法

3,000万円の特別控除を利用すると、売却益が3,000万円以下の場合は譲渡所得税が非課税です。譲渡所得税は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して、特別控除額を差し引いてから税率をかけて計算されます。

収入金額は売却価格、取得費は購入時の価格と諸費用の合計ですが、建物の減価償却費を差し引いて計算します。特別控除を受けるための主な要件は、自分が住んでいる土地や家屋を売ること、住まなくなってから3年以内に売ること、売主と買主が特別な関係でないことなどです。

【見逃し厳禁】譲渡所得の特例を最大限活用する方法

特定の居住用財産の買換えの特例は、居住用の不動産を10年以上所有し、かつ居住期間が10年以上の場合に適用されます。この特例を利用すると、売却したマイホームよりも高い価格で新しい住宅を購入して住み替える際、元のマイホームの譲渡益にかかる譲渡所得税などを先送りできます。

具体的な条件は、2025年12月31日までに居住用財産を譲渡し、譲渡対価が1億円以下であることが必要です。また、買い替え先の資産にも特定の要件があり、前年の1月1日から譲渡した年の翌年の12月31日までの間に買い替える必要があります。

さらに、取得する土地や家屋は居住用であり、床面積が50㎡以上で土地の面積が500㎡以下であること、中古住宅の場合は一定の条件を満たすことが求められます。

◇被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

特例により、相続や遺贈で取得した被相続人の居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除することが可能です。この特例は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に適用されます。

対象となる家屋は昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物ではなく、相続直前に被相続人以外が居住していなかった場合に限られます。

東広島市で不動産を売却する際には、印紙税、譲渡所得税、住民税の3種類の税金が発生します。印紙税は契約時に、譲渡所得税は翌年の確定申告時に、住民税はその年の6月以降に支払います。これらの税金は売却利益が出た場合にのみ課されます。譲渡所得税は所有期間によって税率が異なり、短期譲渡所得は39%、長期譲渡所得は20%です。

特別控除や特例を利用することで税金負担を軽減できます。特に3,000万円の特別控除や特定の居住用財産の買換えの特例、被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例などがあります。

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